Cómo vender una casa en Málaga: guía paso a paso (2026)

Vender una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes que vas a tomar. Hay que preparar papeles, acertar con el precio, enseñar la casa, negociar y firmar ante notario. Y después queda Hacienda. Si lo haces con orden, el proceso es mucho más sencillo y evitas sorpresas que pueden costar dinero o hacer caer la venta.

En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo vender tu casa en Málaga en 2026. Es la misma hoja de ruta que seguimos con nuestros clientes en Dr. House.

Paso 1: Reúne toda la documentación antes de anunciar

Tener los papeles listos desde el principio te da credibilidad ante los compradores y evita retrasos en notaría. Esto es lo que vas a necesitar:

• • DNI, NIE o pasaporte en vigor de todos los titulares. Si la vivienda está a nombre de varias personas (por ejemplo, herederos o una pareja), todas deben estar de acuerdo y firmar.

• • Escritura de propiedad. Acredita que eres el dueño. Si no la encuentras, puedes pedir una copia en la notaría donde se firmó.

• • Nota simple del Registro de la Propiedad. Muestra quién figura como titular y si la vivienda tiene cargas (hipoteca, embargos). Es lo primero que pedirá un comprador informado o su banco.

• • Último recibo del IBI pagado. Además sirve para conocer la referencia catastral.

• • Certificado de la comunidad de propietarios que acredite que estás al corriente de pago. El notario lo exige para firmar.

• • Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para poner la vivienda a la venta: la etiqueta energética debe aparecer en el anuncio.

• • Inspección técnica del edificio (ITE/IEE), si el edificio está obligado por su antigüedad. En Málaga conviene comprobarlo con la comunidad o el administrador de fincas.

• • Certificado de deuda pendiente de la hipoteca, si todavía tienes préstamo sobre la vivienda.

Particularidad de Andalucía: el Decreto 218/2005 obliga a quien ofrece una vivienda en venta, sea el propietario o la inmobiliaria, a tener preparado el Documento Informativo Abreviado (DIA). Hay que entregárselo a cualquier interesado que pida información. Incluye los datos esenciales de la vivienda, el precio y las condiciones de la venta.

¿Y la cédula de habitabilidad? En Andalucía no se pide para vender una vivienda de segunda mano, a diferencia de otras comunidades. En obra nueva lo que se acredita es la ocupación de la vivienda (licencia o declaración responsable).

Paso 2: Fija un precio realista

El precio es lo que más influye en lo rápido que se vende una casa. Si es demasiado alto, el anuncio se «quema»: pasan las semanas, llegan pocas visitas y al final hay que bajarlo igualmente. Si es demasiado bajo, pierdes dinero.

Para acertar:

• • Compara con viviendas similares vendidas recientemente en tu zona (Teatinos, Carretera de Cádiz, Centro, Puerto de la Torre…). Fíjate en los precios de cierre, no solo en los precios de anuncio.

• • Ten en cuenta el estado y los extras: reforma, planta, orientación, terraza, garaje, trastero, ascensor.

• • No confundas valor catastral con valor de mercado. El catastral suele estar muy por debajo del precio real. Sirve para calcular impuestos, no para fijar el precio.

• • Calcula lo que te quedará limpio. Al precio de venta réstale la hipoteca pendiente, la plusvalía municipal, el IRPF y los honorarios profesionales.

Lo explicamos en detalle en Cómo fijar el precio correcto al vender tu casa. Si prefieres una cifra contrastada, en Dr. House te hacemos una valoración gratuita basada en operaciones reales de tu zona.

Paso 3: Prepara la vivienda para enseñarla

Los compradores deciden en los primeros segundos de ver la casa, en persona o en las fotos. Merece la pena dedicarle unos días:

• • Haz las pequeñas reparaciones pendientes: grifos que gotean, enchufes, pintura desconchada.

• • Despersonaliza y ordena. Cuantos menos objetos personales, más fácil es que el comprador se imagine viviendo allí.

• • Limpia a fondo y aprovecha toda la luz natural posible.

Tienes una lista completa en 10 pasos clave para preparar tu casa para la venta. Si quieres ir un paso más allá, el home staging puede acortar los plazos de venta y mejorar las ofertas que recibes.

Paso 4: Elige cómo vas a vender

Hay tres opciones habituales:

Con una inmobiliaria

La agencia valora la vivienda, la promociona, filtra a los interesados, organiza las visitas, negocia y te acompaña hasta la notaría. Pagas honorarios, pero ganas tiempo, seguridad jurídica y, en muchos casos, un precio final mejor. Te lo contamos en Beneficios de contar con un asesor inmobiliario al vender tu casa.

Por tu cuenta, como particular

Te ahorras la comisión, pero asumes todo: anuncios, llamadas, visitas, comprobar si el comprador es solvente, negociar y preparar los contratos. Es una opción válida si tienes tiempo y conoces bien el proceso.

Venta rápida a empresas compradoras (iBuyers o inversores)

Te compran la vivienda directamente y en poco tiempo, a cambio de un precio normalmente por debajo del de mercado. Puede encajar si la urgencia pesa más que el precio.

Paso 5: Anuncia la vivienda y dale visibilidad

Un buen anuncio marca la diferencia entre recibir visitas o pasar desapercibido:

• • Fotografías profesionales, con luz natural y de todas las estancias. Si es posible, añade un vídeo o un tour virtual.

• • Plano de la vivienda. Los compradores lo valoran mucho y ayuda a filtrar visitas que no encajan.

• • Descripción clara y honesta: metros útiles y construidos, distribución, estado, orientación, extras y servicios cercanos (colegios, transporte, zonas verdes).

• • Etiqueta energética visible, como exige la normativa.

• • Difusión en varios canales: portales inmobiliarios, la web de la agencia, redes sociales y la cartera de compradores que ya tiene la inmobiliaria.

Paso 6: Gestiona las visitas y negocia

• • Filtra antes de enseñar la casa. Pregunta al interesado si tiene la financiación preaprobada o si necesita vender antes su vivienda. Te ahorrarás visitas que no van a ninguna parte.

• • Agrupa las visitas en franjas concretas y anota quién viene y qué comenta. Te servirá para hacer seguimiento y detectar si algo del precio o de la vivienda frena a los compradores.

• • Ten claro tu precio mínimo antes de empezar a negociar, y pon las ofertas por escrito.

• • Negocia más que el precio: también la fecha de entrega, qué muebles se quedan o quién asume determinados gastos.

Paso 7: Firma el contrato de arras

Cuando hay acuerdo, lo habitual es firmar un contrato de arras. El comprador entrega una señal, normalmente en torno al 10% del precio, y se fija un plazo para firmar la escritura.

La modalidad más común es la de arras penitenciales. Si el comprador se echa atrás, pierde la señal. Si es el vendedor quien desiste, debe devolverla duplicada. El contrato debe recoger, como mínimo:

• • Las partes, la vivienda (con su referencia catastral y sus datos registrales) y el precio.

• • El importe de las arras y su tipo.

• • La fecha límite para firmar ante notario.

• • Las cargas que se cancelarán antes de la firma, por ejemplo la hipoteca.

Revisarlo con un profesional antes de firmar evita muchos problemas.

Paso 8: Firma la escritura ante notario

El día de la firma, comprador y vendedor (o sus representantes) acuden a la notaría. Se otorga la escritura de compraventa, se paga el resto del precio y se entregan las llaves.

Si tienes hipoteca pendiente, lo normal es cancelarla en ese mismo acto con el dinero de la venta. El banco acude a la notaría o envía la documentación. Después hay que hacer la cancelación registral para que la vivienda quede libre de cargas también en el Registro.

¿Quién paga qué? Salvo que se pacte otra cosa, al vendedor le corresponde la escritura matriz del notario y la plusvalía municipal. El comprador asume la copia de la escritura, la inscripción en el Registro y el impuesto de la compra (ITP en segunda mano o IVA en obra nueva).

Paso 9: Trámites después de la venta

• • Suministros: da de baja o cambia la titularidad de luz, agua, gas e internet, con la lectura de contadores del día de entrega.

• • Comunidad de propietarios: comunica la venta al administrador de fincas.

• • IBI: lo paga quien es propietario a 1 de enero, aunque es habitual pactar un reparto proporcional en la escritura.

• • Seguro de hogar: cancélalo o ajústalo a partir de la fecha de entrega.

Paso 10: Cumple con Hacienda

Vender una vivienda implica dos impuestos para el vendedor.

1. Plusvalía municipal (IIVTNU)

Grava la revalorización del suelo y se paga al Ayuntamiento de Málaga, normalmente en los 30 días hábiles siguientes a la venta. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo (el objetivo o el de la ganancia real) y aplicar el que te salga más barato. Si vendes con pérdidas, no tienes que pagarla.

2. IRPF por la ganancia patrimonial

La diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó la vivienda (sumando gastos e impuestos de compra y de venta) se declara en la Renta del año siguiente. Tributa en la base del ahorro, por tramos:

Ganancia patrimonial	Tipo
Hasta 6.000 €	19%
De 6.000 a 50.000 €	21%
De 50.000 a 200.000 €	23%
De 200.000 a 300.000 €	27%
Más de 300.000 €	30%

Casos en los que no pagas IRPF por la venta de tu vivienda habitual:

• • Si reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años.

• • Si tienes 65 años o más.

Si vendes siendo no residente: el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu IRPF.

Te lo contamos con más detalle en Impuestos que debe pagar el vendedor de una casa.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se tarda en vender una casa en Málaga?

Depende sobre todo del precio y de la zona. Una vivienda bien preparada y con un precio ajustado al mercado suele venderse en pocos meses. Desde la firma de las arras hasta la notaría, el plazo habitual es de uno a tres meses, sobre todo si el comprador necesita hipoteca.

¿Puedo vender una casa con hipoteca?

Sí, es muy habitual. La hipoteca se cancela con el dinero de la venta el mismo día de la firma.

¿Puedo vender una casa heredada?

Sí, pero primero hay que tramitar la herencia y registrar la vivienda a nombre de los herederos. Todos tienen que estar de acuerdo. Lo vemos en Trámites y pasos de una herencia en España.

¿Es obligatorio el certificado energético?

Sí. Debe existir antes de anunciar la vivienda, y la etiqueta tiene que aparecer en la publicidad.

Vende tu casa en Málaga con Dr. House

En Dr. House llevamos años ayudando a propietarios de Málaga a vender con seguridad, al mejor precio y sin quebraderos de cabeza. Nos ocupamos de la valoración, la documentación, la promoción, las visitas, la negociación y el acompañamiento hasta la notaría.